임대차 기간 중 집주인이 집을 팔아도 계약이 곧바로 끝나는 것은 아닙니다. 보증금을 누구에게 청구할 수 있는지는 세입자가 집을 인도받고 주민등록을 마쳐 대항력을 갖췄는지, 그리고 그 시점이 소유권 이전보다 앞서는지가 중요합니다.
새 집주인이 임대인의 지위를 승계하는 경우
주택을 인도받고 주민등록을 마친 세입자는 대항력을 갖추며, 그 효력은 요건을 갖춘 다음 날부터 발생합니다. 이 요건을 소유권 이전등기보다 먼저 갖췄다면, 주택을 산 사람은 임대인의 지위를 승계하고 보증금 반환 의무도 부담하는 것이 원칙입니다. 계약이 유지되는 동안에는 새 소유자에게 차임을 지급하고, 계약 종료 후에는 보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 매매만으로 기존 임대차가 자동 해지되거나 보증금이 즉시 반환되는 것은 아닙니다.
소유권 변경 사실과 지급처를 확인하세요
집주인이 바뀌었다는 연락을 받으면 등기사항증명서로 소유권 이전 여부와 새 소유자를 확인하세요. 새 계좌를 안내받더라도 구두 연락만 믿기보다 소유자 확인 자료와 지급 계좌를 서면으로 받아 두는 편이 안전합니다. 대항력을 갖추기 전에 소유권이 이전됐다면 매수인에게 임대차를 주장하기 어려울 수 있어, 계약서와 전입·인도 시점, 등기 접수 내역을 함께 살펴야 합니다. 전입신고가 늦었거나 실제로 점유하지 않은 기간이 있다면 결과가 달라질 수 있습니다.
자주 묻는 질문
집주인이 바뀌면 새 계약서를 꼭 써야 하나요?
기존 계약이 유효하고 새 소유자가 임대인 지위를 승계했다면 새 계약서 작성이 필수는 아닙니다. 보증금이나 기간 등 조건을 바꾸기로 했다면 변경 내용을 서면으로 남기세요.
새 집주인이 보증금을 올리자고 하면 따라야 하나요?
소유권 변경만으로 보증금이 자동 인상되지는 않습니다. 증액은 계약 갱신 여부와 법정 한도 등 관련 규정을 따져야 하며, 합의 내용은 서면으로 확인하는 것이 좋습니다.