임대차계약서에 확정일자를 받았다고 해서 보증금이 자동으로 보호되는 것은 아닙니다. 주택을 인도받고 전입신고를 해 대항력을 갖추는 것과 확정일자를 받는 것은 서로 다른 요건입니다. 각 절차가 어떤 보호를 주는지 구분해 두어야 합니다.
대항력과 우선변제권은 다릅니다
임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 대항력이 생깁니다. 효력은 두 요건을 모두 갖춘 날의 다음 날부터 발생합니다. 대항력이 있으면 집주인이 바뀌어도 임대차를 주장할 수 있습니다. 여기에 계약서의 확정일자까지 갖추면, 주택이 경매나 공매로 넘어갔을 때 배당 절차에서 후순위 권리자보다 보증금을 우선 변제받을 수 있는 요건을 갖추게 됩니다. 다만 확정일자만으로 선순위 권리보다 앞서지는 않습니다.
계약 전후에 확인할 점
계약 전에는 등기사항증명서에서 근저당권 등 이미 설정된 권리를 확인하고, 계약 후에는 확정일자와 전입신고, 실제 입주를 챙기세요. 기존 담보권이 확정일자보다 앞서면 경매 배당에서 보증금 전액을 돌려받지 못할 가능성이 있습니다. 배당을 받으려면 대항요건을 유지하는 등 별도 요건도 중요하므로, 이사나 전출을 서두르기 전에 상황을 확인해야 합니다.
자주 묻는 질문
입주 전에도 확정일자를 받을 수 있나요?
계약서가 작성됐다면 입주 전 확정일자를 받을 수 있습니다. 다만 확정일자만으로 대항력이 생기는 것은 아니므로, 실제 입주와 전입신고도 마쳐야 합니다.
계약 전에 설정된 근저당권보다 확정일자가 빠르면 우선하나요?
아닙니다. 확정일자와 대항요건을 갖추기 전에 설정된 담보권은 선순위일 수 있습니다. 등기부상 권리 설정 시점과 임차인의 요건 충족 시점을 함께 확인해야 합니다.